金科股份(000656):高速增长变轨高质量发展

2021-01-05 16:58来源:中信证券

  公司在经历了三年左右高速规模增长后,发展策略逐渐转向追求发展质量。我们看好公司应对市场变化的能力,首次覆盖,给予公司“买入”的投资评级。

      公司股东结构稳定,管理层激励充分,市场化发展经验丰富。公司实际控制人目前大股东地位稳固,管理层在公司从业时间普遍较长,员工持股计划和跟投机制都激发了管理层的活力。

      2017-2019 年,公司抓住历史机遇,规模上台阶。2017 年公司的拿地/销售额高达70%,2017-2019 年持续补充土地储备。在过去五年,公司高市场占有率的重庆房价表现明显好于2010-2015 年。我们相信,对公司来说,重庆的货值和拓展占比虽然已经下降,但依托2000 万存量可开发面积,重庆对公司未来几年业绩贡献仍然重要。重庆之外,公司主要拓展华东、华中和西南(重庆之外)市场,而在全国而言,这些市场最近两年的确更为景气。

      增加规模的成果:短期销售和业绩增长,长期能力提升。我们认为,由于发展策略得当,运营能力突出,公司确实在最近迎来了销售和利润的增长。CRIC 数据显示,公司在2020 年取得年销售额2235 亿元,已经超过了年初的计划。规模也带来了公司长期能力的提升,例如集采降低公司建安成本,分摊面扩大降低费用率,公司融资渠道拓宽等。

      我们预计公司能在2020 年底达到三道红线要求,未来发展质量有望提升。我们认为,公司快速拼规模的阶段已经在2019 年结束,2020 年之后公司开始重视发展质量,到2020 年三季报,公司剔除预收款的资产负债率和净负债率,已经分别达到72%和112%,接近三道红线要求。考虑金科服务在四季度IPO 影响,我们认为公司有望在2020 年年底达到三道红线要求。

      风险提示:公司区域布局下沉过程中,部分区域市场潜力不足的风险;市场资金面趋紧的风险;公司无法在竞争中保持盈利水平的风险。

      认同公司阶段性战略重心调整,首次覆盖给予公司“买入”的投资评级。我们认为,公司在2017 年加大规模扩张力度,已经被历史证明是正确的;在2020年则开始控制杠杆率,避免突破三道红线,未来可能有望迎来高增长。我们给予公司2020/2021/2022 年66.6/74.7/83.0 亿元的盈利预测,NAV12.98 元/股,我们给予公司2021 年8 倍PE 的目标市值,对应目标价11.20 元/股,当前股价为6.59 元/股,首次覆盖,给予“买入”的投资评级。

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